Продавец несет ответственность перед покупателем, если проданный товар имеет недостаток, снижающий его стоимость или полезность в связи с целью, указанной в договоре, или вытекающий из обстоятельств или цели. товара, если товар не имеет свойств, обеспечиваемых покупателем, или если товар был доставлен покупателю некомплектным (гарантия на физические дефекты). Вводя вышеуказанную норму, законодатель создал особую ответственность со стороны продавца, которая заключается в ответственности за качество товара, тем самым обеспечивая лучшую защиту интересов покупателя. Эта ответственность зависит только от факта наличия дефекта в купленном товаре, и нет необходимости расследовать причины такого несоответствия. Иными словами, ответственность продавца по гарантии объективна, абсолютна и не зависит от вины продавца.
Ответственность разработчиков за физические дефекты
Ответственность застройщиков за физические дефекты продаваемой ими недвижимости представляет собой особую форму гарантийной ответственности; он характеризуется обособленным сроком предъявления претензий покупателем и спецификой правомерности предъявления претензий, направленных на устранение недостатков недвижимого имущества. Имея в виду вышеизложенное, стоит обратить внимание на несколько важных с точки зрения управомоченного лица (покупателя помещения) вопросов, которые могут привести к множеству практических проблем и неясностей, которые я постараюсь разъяснить. обсуждать.
Претензии по гарантии за физические дефекты здания
В случае наличия дефектов в квартире очевидно, что владелец квартиры может предъявлять претензии самостоятельно. Важно отметить, что только первый покупатель недвижимости, то есть первый владелец, имеет право предъявлять претензии по гарантии за физические дефекты недвижимости. Это очевидное следствие того, что покупатели недвижимости на т.н. вторичный рынок не связан договором с застройщиком, а значит не вправе предъявлять гарантийные требования к застройщику.
В случае предъявления требований о дефектах, возникающих в общих частях имущества, например, на въезде в гараж, в пределах крыши или фасада, как правило, жилищный кооператив лишается такой правомерности. Жилищный кооператив как субъект, обособленный от собственников помещений, не может самостоятельно эффективно требовать от застройщика либо выплаты компенсации физических недостатков, либо ходатайствовать о разрешении на их устранение за счет застройщика. Такие права принадлежат только собственникам, так как они являлись сторонами договоров купли-продажи помещений, поэтому именно они, а не жилищный кооператив, имеют правоотношения с застройщиком.
Таким образом, правилом является то, что собственники недвижимости имеют исключительное право предъявлять требования по гарантии на физические дефекты недвижимости, но это не означает, что оно не может быть ограничено. Собственники помещений могут передать свои требования жилищному товариществу посредством договора об уступке долга.
Уступка права требования одному из собственников
С практической точки зрения уступка прав, вытекающих из поручительства за физические недостатки недвижимого имущества, является выгодным для собственников институтом. Единоличный собственник, самостоятельно предъявляющий претензии в судебном порядке, может быть не в состоянии нести высокие расходы, связанные, например, с необходимостью уплаты судебного сбора (размер которого зависит от величины ущерба или необходимого ремонта), заключения эксперта, или помощь профессионального адвоката. Для жилищного товарищества, являющегося субъектом с определенными фиксированными фондами, которые являются составной частью авансовых платежей, периодически вносимых всеми членами жилищного товарищества, сумма вступительного взноса уже не будет нереальной для уплаты.
Претензии по гарантии на физические дефекты здания — крайний срок
Ключевым моментом является день передачи вещи покупателю, а моментом «передачи вещи покупателю» следует считать момент, когда у покупателя возникает фактическая возможность распоряжаться помещением. Иными словами, течение срока исковой давности по требованиям собственника не может начинаться ранее, чем с момента перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю и передачи ему его. Также стоит отметить, что срок предъявления претензий по гарантии на физические дефекты здания различен для отдельных собственников и зависит от того, когда помещение было передано покупателю. Это связано с тем, что редко разработчик передает помещения всем покупателям в один и тот же день, и, таким образом, право предъявлять претензии по гарантии может различаться по времени для отдельных владельцев. Важно отметить, что разный срок гарантии может быть очень выгоден с точки зрения жилищного товарищества и предъявления требований, связанных с устранением физического дефекта в здании. Принимая во внимание, что каждый из собственников помещений в отдельности и независимо вправе требовать от застройщика устранения недостатков в общем имуществе, в ситуации, когда застройщик выдает помещения покупателям в разные сроки, срок исковой давности по претензия по устранению дефекта будет отложена до конца этого срока для последнего владельца. Другими словами,
Как жилищному товариществу предъявлять требования по гарантии о физических недостатках здания?
Как указано выше, основанием для активной правомерности жилищного товарищества в споре с застройщиком является приобретение прав собственников помещений путем уступки прав требования. Такая уступка будет касаться только общих частей здания и земельного участка, в которых каждый собственник помещения имеет долю в соответствующих пропорциях. Также следует подчеркнуть, что эффективность заключения договора уступки зависит от выполнения требований, предусмотренных для договоров уступки, описанных в положениях.
Удовлетворение требований в судебном споре
Предъявлению в судебном порядке требований жилищного товарищества по гарантии физических недостатков недвижимого имущества должно предшествовать сообщение о недостатках застройщику. Это уведомление должно быть составлено в письменной форме в виде заказного письма, содержать описание недостатков и указывать срок их устранения. После истечения срока устранения дефектов сообщество или владелец имеет право подать в суд на разработчика.
Для целей судебного спора должны быть подготовлены подробная бумажная (протокол) и фотодокументация. Благодаря этому сообщество избежит обвинений в недоказанности наличия дефектов в будущем. Также оправдано заказать и подготовить экспертное заключение специалиста о возникновении дефектов. Такое заключение является подтверждением наличия, причин и объема недостатков, что в случае судебного спора является дополнительным аргументом, подтверждающим требование истца. Следует, однако, помнить, что суд, скорее всего, назначит эксперта в случае выявления недостатков вне зависимости от представленного экспертного заключения.
При предъявлении иска сообщество должно доказать наличие своего требования, его сумму и приложить к иску соответствующие документы, такие как договор с застройщиком, подтверждение своевременного уведомления о дефектах, переписка между сторонами, фотодокументация. Каталог документов открытый, однако следует помнить, что целью разбирательства является доказательство наличия иска и его суммы, поэтому стоит сделать документацию максимально полной и содержательной.
Ненадлежащее исполнение договора застройщиком
Наконец, следует отметить, что по истечении 3-летнего гарантийного срока собственники или жилищный кооператив могут по-прежнему отстаивать свои права на основании ненадлежащего исполнения договора застройщиком. Срок исковой давности по такой претензии составляет 10 лет, поэтому он определенно больше, чем срок предъявления претензий по гарантии. К сожалению, это более сложная процедура и требует от истца доказывания ряда обстоятельств и фактов. С другой стороны, длительность судебного разбирательства увеличивает его стоимость и нагрузку, что не всегда связано с гарантией положительного решения о прекращении дела.